ייצוג בהליכי גירושין

כאשר מתקבלת החלטה על גירושין, אפשר שהתהליך יהיה באמצעות הסכם גירושין המשקף בצורה מכבדת והוגנת את החיים המשותפים שלכ20ם, וא20ם אין20 לבני הזוג את היכולת הרגשית והרצון להגיע להסכם גירושין, אפשר שתהליך הגירושין יהיה באמצעות הליך משפטי אשר לו השלכות משמעותיות מאוד על חייכם. על כן, לשם שמירה על זכויות הצדדים בהליך הגירושין מבלי להעצים את המשבר שבגירושין, משרדנו מעמיד לבני הזוג עורכי דין מקצועיים ומנוסים המתמחים בדיני משפחה.

סוגיות הגירושין

הנושאים העומדים על הפרק בעת גירושין, משתנים בהתאם לנסיבות המקרה, אך ככלל מדובר בארבע סוגיות משפטיות עיקריות:

 

  1. סידור הגט: זהו עניין המסור לסמכותו הייחודית של בית הדין הרבני, אשר מתיר את  ברית הנישואין בין בני הזוג באמצעות גט.  כאשר יש הסכמה בדבר הגירושין, הליך זה מסתיים תוך זמן קצר. אולם במקרה של סרבנות גט, יהיה זה הליך מורכב יותר בשל כללי ההלכה הדתית הקובעים כי גט חייב להינתן בהסכמת שני הצדדים.  

  2. חלוקת הרכוש: בעת גירושין  יש לחלק בין בני הזוג את הרכוש המשותף שצברו לאורך שנות נישואיהם. במקרה שבני הזוג חתמו על הסכם ממון, מעשה עדיף כשלעצמו, החלוקה של הרכוש המשותף  תיעשה על פי הקבוע בהסכם הממון. גם אם לא חתמו מראש על הסכם ממון, רצוי מאוד שיגיעו להסכמה לחתום על הסכם גירושין וממון שמסדיר את כל ענייני הגירושין באמצעות משרדנו – גם אם בחלוקה לא שווה אך מוסכמת על הצדדים, על מנת לקצר את הליך הגירושין,  למנוע בזבוז משאבים כספיים ולמנוע סכסוכים כואבים. בהעדר הסכם ממון או הסכם גירושין וממון, תבוצע חלוקת הרכוש עפ"י המשטר הרכושי ששרר בין בני הזוג בתקופת נישואיהם. בד"כ המשטר הרכושי מלמד כי לא היתה הפרדה רכושית ולכן החלוקה של הנכסים תהיה חלוקה שווה בין הצדדים ועל פי הסדר איזון המשאבים הקבוע בחוק יחסי ממון, תשל"ג- 1973.

  3. משמורת ילדים: על מנת למנוע התכתשות בין בני הזוג חשוב שהצדדים יקבלו החלטה בעניין הסדר המשמורת, בין אם אחד ההורים הוא המשמורן ובין אם תתקיים משמורת משותפת המאפשרת לשני בני הזוג החזקת הילדים בחלוקה שווה.

  4. תשלום מזונות: לצדה של סוגיית המשמורת, יש לדון גם בדמי המזונות, כאשר עפ"י הדין הדתי האב חב במזונות ילדיו – מזונות מהדין הדתי, ואילו מזונות מדין צדקה – חולקים בני הזוג בהתאם לרמת הכנסותיהם.    

 

גירושין בהסכמה

בייצוג משפטי מקצועי בהליכי גירושין עם רגישות ליחסי בני הזוג בניסיון למנוע מלחמות מיותרות הגורמות סבל לילדים ולהורים, חותר תמיד משרדנו להביא את בני הזוג להגיע לגירושין בהסכמה. כלומר, במקום ניהול מאבק ארוך ויקר בערכאות לצד כאב, סבל ועוגמת נפש, משרדנו מסייע לבני הזוג לגבש הסכמות בכל אחת מהסוגיות ומביא אותם לחתום על הסכם גירושין. יצוין,  כי מאז חודש יולי 2016  מחויבים בני הזוג בניסיון גישור במסגרת יחידות הסיוע של בתי המשפט בטרם יוכלו להגיש תביעות הדדיות, כדי לתת להם הזדמנות אמיתית להידברות ולפשרה. במקרה שהליך הגישור במסגרת זו לא צלח, רק אז יכולים הצדדים להמשיכו במסגרת פרטית בפני עורך דין מגשר ובמקרים רבים, מגיעים הצדדים לעמק השווה ומגבשים הסכם גירושין מקיף והוגן.

ידועים בציבור

בישראל, חיים זוגות רבים שאינם נישאים זה לזו אולם מקיימים מערכת יחסים זוגית לכל דבר ועניין.  זכויותיהם וחובותיהם של ידועים בציבור זהות במרבית החוקים לאלו של זוגות נשואים.

 

מהם ידועים בציבור?

מקור המונח ידועים בציבור טמון בפסיקה עוד מקדמא דנא, כאשר בית המשפט העליון ציין כי אישה שחיה עם בן זוגה ללא נישואין היא "ידועה בציבור כאשתו" וגם בן זוג הוכר כ"ידוע בציבור כבעלה". ולכן, המעמד של בני זוג שחיים יחד כשאינם נשואים נקרא מאז "ידועים בציבור".

הגדרת בני זוג כידועים בציבור מלמדת כי הם מקיימים מערכת יחסים זוגית בד"כ תחת קורת גג אחת, ואף הסביבה (משפחה, חברים) רואה אותם כבני זוג החיים בצוותא חדא.

בני זוג אלה בחרו שלא להינשא אם מתוך בחירה אישית על אף שיכולים היו להינשא עפ"י חוקי המדינה, ואחרים אינם יכולים להינשא כתוצאה ממניעה הלכתית עפ"י חוקי המדינה. כך הם ידועים בציבור פסולי חיתון, זוגות חד-מיניים, זוגות שאינם בעלי אותה דת, חסרי דת ומי ששאלת יהדותם מוטלת בספק – וכל זה עפ"י החוק הדתי וקביעת בית הדין הרבני.

למעשה, המוסד של ידועים בציבור אינו מוסדר בחקיקה של הכנסת. אולם בפועל מעמדם המשפטי דומה במקרים רבים לזה של זוגות נשואים, וזאת בזכות פסקי דין שיצאו מתחת ידיהם של בתי המשפט. עם זאת עדיין אין זהות מלאה בין זכויותיהם של ידועים בציבור ובין זכויותיהם של בני זוג נשואים.

יש לדעת, כי למרות העובדה שטרם הוסדר הסטטוס של  ידועים בציבור בחקיקה אחידה וקוהורנטית, חוקים שונים  בישראל מזכירים את המונח "ידועים בציבור" כמציין "בני זוג". כך בחוק הביטוח הלאומי, כך בחוק למניעת אלימות במשפחה וכך גם בחוק הירושה בהתייחסו ל"בן זוג" הזכאי לרשת מחצית מהעיזבון של המוריש (בהיעדר צוואה).

סטטוס ידועים בציבור טעון הוכחה לקיומם של  מערכת יחסים זוגית, משק בית משותף ומגורים (בד"כ) תחת קורת גג אחת. בעבר, רק מערכת יחסים של מספר שנים ומגורים משותפים היו מקימים את ההכרה בהיותם של בני זוג ידועים בציבור, אך במהלך השנים הורחבה ההגדרה וכיום גם בני זוג שאינם יחד זמן רב ואף אינם חיים תחת אותה קורת גג אחת, יכולים בנסיבות מסוימות להיות מוכרים ע"י הפסיקה כידועים בציבור.  התוצאה היא, שבפועל פסיקת בתי המשפט באשר לזכויותיהם וחובותיהם של ידועים בציבור מצמצמת את הפער בינם ובין בני זוג נשואים.

 

משמורת, מזונות וחלוקת רכוש

אחד היתרונות במוסד הידועים בציבור הוא כי כאשר בני הזוג מעוניינים להיפרד, הם אינם צריכים לעבור הליך של גירושין דרך בית הדין הרבני ובכלל זה את הליך סידור הגט. בני הזוג הידועים בציבור נהנים מזכויותיהם של זוגות נשואים בכל הנוגע למשמורת הילדים, מזונות וחלוקת הרכוש, הסוגיות העומדות על הפרק בעת פרידת בני זוג. הדין החל על משמורת ילדים ודמי מזונות ילדים חל באופן זהה על זוגות נשואים וידועים בציבור.

בנוגע לחלוקת הרכוש בין ידועים בציבור יצוין, כי  בהעדר הסכם ממון  הרכוש המשותף של בני הזוג יחולק שווה בשווה ביחס לתקופת חייהם המשותפים, וזאת בדומה לאיזון המשאבים אשר נעשה אצל זוגות נשואים. ובאשר ליתר הנכסים, יש לבחון האם חלה חזקת השיתוף, על פיה רכוש אישי של מי מהצדדים, הופך לרכוש משותף, אם הוכחה בו כוונת שיתוף.

 

מזונות ידועה בציבור

עפ"י הדין העברי מחויב הבעל לזון את אשתו הנשואה לו כדת משה וישראל. נובע מכך שידועה בציבור שאינה נשואה לבין זוג אינה זכאית למזונות מידי בן זוגה. אולם, לאחר הכרת של סטטוס הידועים בציבור בפסיקה ובחוקים שונים והמגמה להשוואת מעמדם של הידועים בציבור לזה של הזוגות הנשואים, התבססה גם זכותה של הידועה בציבור למזונות שלא על פי הדין האישי אלא מכוח הסכם מכללא (בהתנהגות ) או מכוח הסכם כתוב במהלך חייהם הזוגיים המשותפים.   גם במקרה זה נדרשת הוכחה על קיומם של משק בית משותף וחיים משותפים.

הפסיקה אף הרחיקה לכת עת קבע נשיא בית המשפט העליון דאז, השופט אהרון ברק, כי הידועה בציבור זכאית גם למזונות משקמים, דהיינו מזונות לאחר הפרידה לתקופה קצובה ובהתאם לנסיבות המקרה, וזאת מכוח חובת תום הלב המבססת את חובת תשלום מזונות לידועה בציבור, כדי שלא תיוותר הידועה בציבור, שאין לה נכס משלה, ללא קורת גג. מזונות משקמים יכולים להיפסק גם כתשלום חד פעמי וגם מתוך העיזבון של בן הזוג לאחר פטירתו על מנת להבטיח את שיקומה  לאחר הפירוד.

 

זכויות ירושה

לידועים בציבור יש זכויות ירושה בדיוק כמו לזוגות נשואים. כלומר, כל עוד אין צוואה המורה אחרת, ידוע/ה בציבור יירשו את בן זוגם. אולם, יש לשים לב כי היות שבשונה מזוג נשוי, ידועים בציבור הוא סטטוס טעון הוכחה, קובע החוק כי זכות הירושה של ידועים בציבור נוצרת בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: בני הזוג קיימו חיי זוגיות בסמוך לפטירתו/ה של בן/בת הזוג, הצדדים ניהלו משק בית משותף או ישנם סממנים אחרים של שיתוף ותנאי שלישי הוא כי בני הזוג לא היו נשואים לאדם אחר במועד פטירתו של בן/בת הזוג.

בנוסף, יש לדעת כי גם אם בן הזוג שהלך לעולמה ערך הסכם ממון עם בת זוגו, כשבהסכם נקבע כי קיימת ביניהם הפרדה רכושית מוחלטת, אין בכך כדי למנוע מבת הזוג להיות בין היורשים כשאין צוואה שהותיר בן הזוג המנוח.

טיפים להסכם ממון

כשמו כן הוא, הסכם ממון עוסק בנושאים ממוניים, כספיים ומטרתו היא לקבוע את אופן חלוקת הרכוש בין בני זוג במקרה של גירושין. בשנים האחרונות עולה יותר ויותר המודעות לחשיבותו של הסכם זה כמעניק לבני הזוג שקט נפשי וודאות כלכלית.

 

הסכם ממון- מהו?

בעת גירושין, מהווה חלוקת הרכוש גורם מרכזי למחלוקת בין בני הזוג ולא פעם, סוגיה זו מעכבת את הליך הגירושין וגובה מבני הזוג הרבה כוחות נפש. הסכם ממון מבקש למנוע את היווצרותו של סכסוך כלכלי בין הצדדים ולפשט את הליך הגירושין. זאת  על ידי קביעה מבעוד מועד, כאשר מערכת היחסים בין בני הזוג טובה ויציבה, את אופן חלוקת הרכוש במקרה של פרידה. כך יכולים בני הזוג לנהל זוגיות אוהבת, ללא דאגה בדבר עתידם הכלכלי, היה וייפרדו. בני הזוג יכולים לערוך הסכם ממון לפני או לאחר הנישואין והסכם זה מומלץ מאוד גם עבור זוגות ידועים בציבור, היות וגם אז יכול מטבע הדברים להיווצר סכסוך כלכלי.

 

מתי צריך לערוך הסכם ממון?

הנחת המוצא של אנשים רבים היא כי הצורך בהסכם ממון עולה רק כאשר ישנם פערים כלכליים משמעותיים בין בני הזוג בהווה ועל כן הצד האמיד יותר צריך להגן על נכסיו. אולם למעשה, עריכת הסכם ממון הוא צעד חיוני וחשוב עבור כל זוג, אף כאשר הנם בתחילת הדרך. הסיבה לכך היא כי מדובר בהסכם צופה פני עתיד ומטבע הדברים, אין לדעת איזה רכוש יצבור כל אחד מבני הזוג לאורך שנות חייהם יחד. יכול ומי מהצדדים או אף שניהם יפתחו קריירה משגשגת, אם כשכירים ואם כעצמאים, לעיתים מי מהצדדים מקבל ירושה נכבדה וכיו"ב. לכן, עריכת הסכם ממון רלוונטית לכל בני זוג באשר הוא.

 

הגנה על זכויות בדירה

אחת הדוגמאות הבולטות לחשיבותו של הסכם ממון, היא כאשר אחד מבני הזוג מגיע לקשר הזוגי כאשר בבעלותו דירה. מדוע? שהרי על פניו, רכוש אשר נרכש טרם הנישואין, איננו רכוש משותף, אולם כלל זה אינו חל כאשר ניתן להוכיח כוונת שיתוף בנכס. על כן, היה והדירה שימשה למגורי בני הזוג בתקופת נישואיהם, או הושכרה לצד שלישי והכנסות השכירות שימשו למחייתם, יש בסיס לטענה כי הדירה הפכה במרוצת השנים לרכוש משותף ועל כן בן/בת הזוג זכאים לזכויות בה. במסגרת עריכת הסכם ממון ניתן לקבוע בין היתר כי אותה דירה, במקרה של גירושין, תישאר בבעלותו האישית של בן הזוג שרכש אותה ובאופן הזה יוכל הוא להגן על זכויותיו בנכס.

הרעה מוחשית בתנאי העבודה

מעסיק המרע את תנאי העסקתו של עובד באופן מהותי, מקים לעובד עילה להתפטרות בדין מפוטר, קרי, העובד יהיה זכאי לפיצויי פיטורים, על אף שהתפטר ולא פוטר.

 

המקור החוקי

חוק פיצויי פיטורים, תשכ"ג – 1963, קובע שורה של מקרים בהם יוכל העובד להתפטר ורואים בהתפטרותו כפיטורים. אחת הדוגמאות המרכזיות לכך היא התפטרות עקב הרעת תנאים מוחשית בתנאי העסקה. זהו מצב שבו שינה המעסיק לרעה את תנאי העבודה של העובד באופן מהותי עד שלא נותרה לעובד ברירה אלא להתפטר. ויובהר, הרעת תנאים מוחשית הנה שינוי חד צדדי בתנאי העבודה, כלומר, התנאי לקיומה הוא כי העובד לא הסכים לשינוי בתנאים.

 

מהי הרעת תנאים מוחשית?

התשובה לשאלה האם שינוי מסוים מהווה הרעת תנאים מוחשית, תלויה בנסיבות המקרה והדבר נבחן על פי אמות מידות אובייקטיביות. אולם ניתן בהחלט להצביע על מקרים שונים אשר יהוו בדרך כלל הרעת תנאים מוחשית, כגון: הפחתת היקף המשרה, אי מתן זכויות סוציאליות, הפחתת שכר, הלנת שכר מתמשכת וכדומה. כמו כן, גם שינוי לרעה ביחס כלפי העובד, יכול להיחשב כהרעת תנאים מוחשית. 

 

העתקת מקום העבודה –הרעת תנאים?

נהוג לחשוב כי מעבר של מקום העבודה, ייחשב הרעת תנאים מוחשית רק מעל ק"מ מסוים, אך הלכה למעשה, כל מקרה נבחן לגופו על פי נסיבותיו. נמחיש זאת באמצעות דוגמא: מקום העבודה עבר ק"מ בודדים בלבד מן המקום הקודם, אך כעת העובד נזקק לשלושה אוטובוסים לשם הגעה לעבודה, במקום אוטובוס אחד. במקרה זה, יום העבודה מתארך משמעותית ללא כל תמורה ועל כן סביר להניח כי הדבר ייחשב כהרעת תנאים מוחשית למרות כי מקום העבודה לא עבר למיקום מרוחק מאוד. לעומת את, יכול להיות מקרה הפוך שבו המרחק ממקום העבודה הקודם לחדש הוא רב, אולם הדבר לא ייחשב בהכרח להרעת תנאים, למשל כי המעסיק מספק שירות הסעה על חשבונו, או מחשיב את זמן הנסיעה כזמן עבודה בתשלום

 

התפטרות עקב הרעה מוחשית

עובד המעוניין להתפטר מעבודתו בשל הרעה מוחשית בתנאי העבודה, חשוב שיעשה כן מוקדם ככל האפשר מהמועד בו החלה הרעת התנאים או מן המועד בו נודע לו עליה. זאת משום שהשתהות ממושכת מצד העובד, יכולה להיחשב להסכמה לתנאי העבודה החדשים. מבחינה פרוצדוראלית, טרם התפטרותו, מחויב העובד ליידע את המעסיק על כוונתו להתפטר בשל הרעת התנאים ולאפשר לו לתקן את ההרעה.  רק כאשר המעביד לא עשה כן תוך זמן סביר, יכול העובד להתפטר והיות זכאי לפיצויי פיטורים.

פירוק שיתוף במקרקעין

כאשר מדובר על פירוק שיתוף במקרקעין, הכוונה לבעלים משותפים שקנו יחד זכויות במקרקעין (מגרש / דירה / בניין), או לבעלים של זכויות במקרקעין מכוח ירושה, מתנה, שותפות עסקית וכו'.

ישנן סיטואציות רבות בהן עולה הצורך בפירוק שותפות במקרקעין של השותפים,  כאשר לכל שותף עומדת זכות פירוק עצמאית בכל זמן, וזאת ללא תלות בהסכמת יתר השותפים. במאמר זה נסביר מהו פירוק שיתוף וכיצד הוא מתבצע, נציג כמה דוגמאות לפירוק שיתוף ונסביר באלו מקרים לא יאשר בית המשפט פעולה זו.  

 

פירוק שיתוף במקרקעין

גם החוק (סע' 37 לחוק המקרקעין) וגם בתי המשפט קבעו בעניין שותפות במקרקעין כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל את לדרוש פירוק השיתוף", כשהדגש הוא "בכל עת".

כלומר, גם החוק וגם הפסיקה רואים בזכות לפירוק שיתוף כזכות חשובה הקשורה לזכותו הקניינית של בעל הזכות מתוך תפיסה שפירוק השיתוף למעשה עשוי להביא לפיתוח המקרקעין (סחירות, פיתוח עסקי וכו'). על כן נקבע כי לכל שותף במקרקעין, ללא תלות בחלקו בהם, עומדת הזכות לדרוש את פירוקה של השותפות בכל עת, גם ללא הסכמת יתר השותפים. אין ספק כי כאשר ישנה הסכמה בין השותפים, הרי זה משובח, אולם בהעדר הסכמה של אחד או יותר מן השותפים, ניתן להגיש תביעה לבית המשפט לפירוק שיתוף במקרקעין.

בעבר בתי המשפט עמדו בדווקנות על זכותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף. אולם לעיתים שותף עשוי לבקש את הפירוק לא ממניעים של פיתוח המקרקעין אלא ממניעים הקשורים למשל עם נקמנות, פגיעה באחד או יותר מהשותפים האחרים וכיוצ"ב. ולכן בשנים האחרונות בית המשפט בוחן את עקרון תום הלב של המבקש את פירוק השיתוף, אם עושה הוא שימוש לרעה בדרישתו לפירוק, ואם יגיע בית המשפט למסקנה כי יש ראיות לחוסר תום לב מובהק של השותף המבקש את הפירוק, הוא יימנע מליתן אישור לפירוק השיתוף, ובמקרים חמורים יותר גם לשלול ממנו את זכות פירוק השיתוף בכלל.

לכן, מכוח תום הלב של שותף המבקש את פירוק השיתוף, רצוי מאוד לבדוק היטב את הנסיבות שבגללן מבוקש פירוק השיתוף מחד גיסא, וכן לבדוק היטב את הסיבות להתנגדות מאידך גיסא, שכן בית המשפט עלול להטיל הוצאות על הצד המתנגד אם לא יוכיח בראיות פוזיטיביות את הבסיס להתנגדותו לפירוק.

הלכה למעשה, הליך זה יתבצע באחת משתי דרכים: הראשונה – חלוקה בעין. כלומר, כאשר ניתן לחלק את המקרקעין חלוקה פיזית באופן שכל שותף יקבל את החלקה המסוימת  שלו עפ"י השיעור היחסי שלו בשותפות. השנייה –  חלוקה בשווי כסף. כלומר, מכירת המקרקעין לצד שלישי וחלוקת התמורה שהתקבלה ממכירת המקרקעין לכל השותפים בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין. החוק רואה בחלוקה בעין בדרך הטובה יותר ועל כן נקבע כי היכן שמדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה, ייעשה פירוק השותפות בדרך של חלוקה בעין. לכלל זה יש חריגים, למשל כאשר חלוקה בעין אפשרית אך תגרום להפסד כספי לשותפים, אז יבוצע פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בשווי.

 

 

 

דוגמאות

במקרים רבים, שותפות במקרקעין שהייתה טובה ומוצלחת בזמנה, אינה עוד כזו בשל השתנות הנסיבות ומי מהשותפים מעוניין להשתחרר ממנה. אחת הדוגמאות השכיחות לכך היא שותפות של בני זוג אשר רכשו דירה יחד בתקופת נישואיהם. כאשר בני הזוג עומדים בפני הליך גירושין, יש לעשות פירוק שיתוף בדירת המגורים. כאשר קיימת הסכמה בין בני הזוג לא עומדת בעיה הקשורה עם הפירוק. עם זאת, פעמים רבות  אחד מבני הזוג מעוניין למכור את הנכס והשני מסרב, אז נקלעים הצדדים לסכסוך משפטי אשר יכול להקשות ולהאריך את הליך הגירושין. דוגמא נוספת היא נכס אשר התקבל בירושה, כאשר מתגלעת מחלוקת בין האחים. כך למשל, כאשר אח אחד מעוניין למכור את הנכס שקיבל בירושה כדי לקבל כסף נזיל ואח אחר דווקא מעוניין להמשיך ולהחזיק בו. הדבר נכון גם לגבי שותפות עסקית במקרקעין, כאשר שני שותפים (או יותר) החליטו על דרך עסקית משותפת אשר במהלכה יחסיהם עלו על שרטון ואחד מהם מבקש לפרק את השותפות.

 

חריגים

כאמור, הזכות לפרק שותפות במקרקעין עומדת לכל שותף בכל עת, ללא תלות בהסכמת יתר השותפים. אולם לכלל זה יש חריגים ובהתקיימם, תידחה תביעה לפירוק שיתוף.

  • עקרון תום הלב – הבסיס לדחיית הבקשה לפירוק – או ההתנגדות לפירוק – תידחה מכוח עקרון תום הלב של הצד המבקש או הצד המתנגד. למשל, כאשר בית המשפט התרשם כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, שלא מתוך רצון אמיתי להביא לפירוק השיתוף, אלא רק כדי להתעמר ביתר השותפים.

  • במקרה  שבו הסכם השותפות שולל או מגביל את האפשרות לפירוק שיתוף, בית המשפט יאשר את פירוק השיתוף בחלוף תקופה של שלוש שנים

  • כאשר מדובר על נכס שאין לפרק בו שיתוף, למשל שביל גישה לכמה נכסים, לא יתאפשר פירוק השיתוף ללא הסכמת כל הצדדים.

עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא, למעשה, עסקת חליפין. בעלים של זכויות בקרקע מוכר את זכויותיו – כולן או חלקן – ליזם, בתמורה לשירותי בנייה ולקבלת יחידות דיור או נכסים אחרים שבונה היזם על המקרקעין. היזם בונה על המקרקעין ועל חשבונו בניין דירות ו/או משרדים ו/או עסקים המקרקעין, ובהתאם להסכם מקבל בעל המקרקעין  אחוז מסוים מהדירות / הנכסים  אשר ייבנו על הקרקע שמכר ליזם. בעסקה זו יש יתרונות רבים עבור שני הצדדים, אך על מנת לשמור על זכויותיהם ועל כדאיות העסקה, חשוב מאוד לקבל ליווי משפטי מלא של משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן.

 

מודל האחוזים

ישנם סוגים שונים של מודלים לעסקת קומבינציה, אך הנפוץ שבהם הוא מודל האחוזים, במסגרתו נקבע בהסכם בין בעל הקרקע ליזם, איזה אחוז מן הדירות יקבל המוכר תמורת הקרקע. מודל זה הוא המקובל ביותר, בין היתר  על מנת לגשר על חוסר הודאות הקיימת בעת חתימת ההסכם, בדבר מספר הדירות שיוכל היזם לבנות על השטח. על כן, במקום לקבוע כמה יחידות דיור יקבל בעל הקרקע, נקבע מהו האחוז שיקבל מן הפרויקט. אחוז הקומבינציה יכול להשתנות כמובן מעסקה לעסקה בהתאם לנסיבות, כגון שווי הקרקע.  

 

יתרונותיה של עסקת קומבינציה

עסקה זו יכולה להיות כדאית מאוד עבור שני הצדדים. מבחינת בעל הקרקע – הוא יקבל תמורה גבוהה יותר באופן משמעותי עבור הקרקע במסגרת עסקת קומבינציה לעומת עסקת מכר רגילה. כאשר הוא מוכר רק חלק מהזכויות שלו במקרקעין – הוא משלם מס שבח רק על החלק הנמכר. הואיל והוא לא רוכש את הדירות החדשות שהוא מקבל מאת היזם, הוא לא מחויב במס רכישה, משום שהוא קיבל שירותי בנייה בתמורה למכר חלק מזכויותיו על המקרקעין. עבור בעל הקרקע עסקת הקומבינציה היא עם סיכונים מעטים ותשלום נמוך יותר של מיסים, שכן כל הסיכונים הקשורים עם הבנייה על המקרקעין מוטלים על היזם.

מבחינת  היזם – גם עבורו  עסקת הקומבינציה משתלמת מאוד, שכן הוא חוסר בהוצאות מימון. למשל, הוא אינו רוכש את הקרקע במזומן, אלא תמורת שירותי בנייה שהוא נותן לבניית יחידות הדיור / משרדים וכו'. כמו כן היזם משלם מס רכישה רק על הזכויות אותן רכש ולא על כל המקרקעין.  

 

חשיבות הליווי המשפטי

כאמור, עסקת קומבינציה יכולה להיות רווחית מאוד עבור שני הצדדים, אולם היות שמדובר בהליך משפטי מורכב למדי, חשוב מאוד כי הן בעל הקרקע והן היזם, יהיו מיוצגים על ידי עורך דין המתמחה במקרקעין בכלל ובתחום זה בפרט. עורך הדין מלווה את הלקוח לאורך כל שלבי העסקה, בוחן את כדאיותה עבורו, מנהל משא ומתן על תנאי העסקה ומוודא כי הסכם הקומבינציה מעגן היטב את זכויותיו. בעת ייצוג בעל הקרקע, עורך הדין גם ייתן דעתו באשר לבחירת היזם המתאים לעסקה, אשר יעניק למוכר את התמורה האופטימאלית. בעת ייצוג  היזם על ידי משרדנו יינתן דגש על בחירת הקרקע, ליווי משפטי בהליך הליווי הבנקאי, היתרי הבנייה וכיו"ב. 

טיפים לבחירת היזם

אחד השלבים החשובים ביותר בהליך תמ"א 38 הוא כמובן בחירת היזם. פנייה אל איש מקצוע מנוסה, אשר ביצע פרויקטים כאלו בהצלחה, מגדילה משמעותית את הסיכוי לעבודת חיזוק איכותית של בניין המגורים ותנאי עסקה אופטימאליים לדיירים. כיצד בוחרים אפוא את היזם לפרויקט? לפניכם חמשת הטיפים החשובים.

 

יש לכם עורך דין?

המציאות מלמדת כי מעורבותו של עורך הדין בבחירת היזם מגדילה מאוד את הסיכוי לבחירה נכונה. על כן, לפני שאתם ניגשים למלאכה זו, דאגו קודם כל לייצוג המשפטי. הטעם לכך הוא כי הניסיון, הידע הרב בתחום וההכרות עם יזמים שונים, מאפשרים לעורך הדין לברור עבורכם את ההצעות, לבחון את ההצעות הרלוונטיות לעומק, לשאול את השאלות הנכונות ולוודא כי התקשרות עם היזם הפוטנציאלי תניב לדיירים את העסקה הטובה ביותר.

 

ניסיון וחוסן כלכלי

אלו הם הפרמטרים החשובים ביותר עליהם יש לתת את הדעת בבחירת היזם. ראשית, הניסיון של היזם בפרויקטים קודמים של תמ"א 38. האם ביצע כאלו בעבר ואם כן, האם בהצלחה ולשביעות רצון הדיירים. כמו כן, יש לבדוק את חוסנו הכלכלי של היזם על מנת לוודא כי ביצוע הפרויקט מובטח ואין סכנה לקריסה כלכלית של היזם.

 

אל תמהרו לקבל החלטה

בשל החשיבות שבבחירת יזם מתאים לפרויקט, קחו את הזמן הנדרש לבצע החלטה זו ואל תקבלו אותה בפזיזות. כדי לבחור את היזם הטוב ביותר עבורכם, כדאי לרכז מספר הצעות מיזמים שונים ולבחון אותן בעזרתו של עורך הדין שלכם, אשר ידאג גם להתייעץ עם בעלי מקצוע רלוונטיים, עמם הוא עובד בשיתוף פעולה וחוות דעתם של אלו תסייע לקבלת החלטה.

 

ראו פרויקטים קודמים

אין טוב ממראה עיניים! בחרתם מספר יזמים פוטנציאלים שנראים לכם מתאימים? בקשו מהם לראות פרויקטים קודמים של תמ"א 38 שביצעו. לכו לבניינים אלו והתרשמו מעבודתו של היזם. אם הדבר מתאפשר, נסו לשוחח עם בעלי הדירות ולשמוע מהם אודות היזם, האם עמד בהתחייבויותיו על פי ההסכם, האם הם שבעי רצון מן התוצאה וכיו"ב.

 

האם לפנות ליזם שהוא גם קבלן?

הנחת המוצא של רבים היא כי פנייה ליזם שהוא גם קבלן, מגדילה את הסיכוי לעסקה כדאית והליך תמ"א מוצלח. אולם, הלכה למעשה, כלל זה אינו תמיד נכון ויש לבחון כל מקרה לגופו. יכול ותפגשו יזם מצוין שעבודתו כקבלן אינה משביעת רצון ואין לו את הניסיון הנדרש. מנגד, יכול ומדובר בקבלן מעולה אך הפן היזמי אינו מפותח דיו והדבר יפגע בכדאיות העסקה. על כן, יש לבחון כל מועמד כשלעצמו, בין אם מדובר ביזם בלבד ובין אם ביזם שהוא גם קבלן. 

תביעות לקויי בנייה

כשמה כן היא, תביעה בגין ליקויי בנייה, עניינה בפגם מסוים אשר התגלה בנכס, אשר אינו תואם את התחייבות הקבלן ו/או את המפרט שאושר. ליקויי בנייה יכולים להביא לירידה משמעותית בערך הנכס, לפגיעה ביכולתו של הדייר ליהנות מן הנכס שרכש וכיו"ב, נזקים אשר יכול הקונה לדרוש פיצוי בגינם במסגרת התביעה.

 

תביעה לליקויי בנייה

בכל הנוגע לסוגיה זו, על שני הצדדים להתנהל בזהירות ובשיקול דעת, על מנת לשמור על זכויותיהם במסגרת ההליך המשפטי. באשר לקונה, משנתגלה לו פגם בנכס, אל לו להשתהות ומחויב הוא להודיע על כך לקבלן ולאפשר לו לתקן את הליקוי. קונה אשר השתהה במתן הודעה לקבלן ו/או מיהר להגיש תביעה, טרם נתן הזדמנות לקבלן לתקן את הליקוי, יכול לפגוע באופן ניכר בסיכויי התביעה ובפיצוי שיקבל. לעניין זה חשוב לציין כי ככל שמדובר בליקוי בנייה שניתן היה לגלותו במעוד מסירת הדירה, אזי הקונה מחויב להודיע לקבלן על הליקוי, תוך שנה ממועד מסירת הדירה. באשר לקבלן, עת הוצגה לו תלונה בגין ליקויי בנייה, מחויב הוא לבדוק את הטענות ולפעול לתיקון הליקוי אם אכן ישנו כזה. התעלמות מתלונות הקונה יכולה להחמיר את נזקיו ולגרום לקבלן להוצאות גבוהות יותר באופן ניכר, לו טיפל בליקוי במועד שדווחו לו על כך.

 

תקופת הבדק ותקופת האחריות

החוק קובע שתי תקופות עיקריות המגנות על הקונה בכל הקשור לליקויי בנייה. הראשונה היא תקופת הבדק, המתחילה ממועד מסירת הדירה לרוכש, כאשר לכל סוג של ליקוי בנייה, נקבעה בחוק תקופת בדק שונה וזו נעה בין שנה לשבע שנים. אם במהלכה של תקופת הבדק, התגלה ליקוי הבנייה, חזקה כי זה נגרם בשל עבודה קבלנית לקויה. תקופת האחריות היא בת שלוש שנים והיא מתווספת לתקופת הבדק באשר לכל ליקוי. כך למשל אם פגם בריצוף הדירה, נקבעה לו תקופת בדק של שנתיים, אזי תקופת האחריות מאריכה את אחריות הקבלן בגין ליקוי זה לחמש שנים. ההבדל בין שתי התקופות הוא בנטל הראייה. בעוד שבתקופת הבדק, חזקה כי הקבלן אחראי ואם לטענתו אין מדובר בליקוי בנייה או שזה באשמת הקונה, נטל ההוכחה עליו. לעומת זאת, בתקופת האחריות, הקונה הוא זה שצריך להוכיח כי מדובר בליקוי בנייה שאינו תוצאה של מעשה או מחדל מצדו.

זכויות עובדת בהיריון

דיני העבודה מעניקים לעובדת בהריון קשת של הגנות אשר נועדה לשמר את מעמדה של האישה בעבודתה לאורך תקופה זו ולמנוע מצבים של אפליה. שתי הזכויות העיקריות המוקנות לעובדות בהריון הנן הגנה מפני פיטורים והזכות להיעדר ממקום העבודה ללא פגיעה בשכר.

 

הגנה מפני פיטורים

על פי חוק עבודת נשים, תשי"ד- 1954, חל איסור על מעסיק לפטר עובדת בהריון אלא בהיתר של הממונה לעבודת נשים במשרד הכלכלה. איסור זה קם החל מרגע היוודע למעסיק על ההיריון ועד 60 יום לאחר תום חופשת הלידה. לעניין ההגנה מפני פיטורים,  ישנה חשיבות לוותק של העובדת במקום העבודה. כאשר העובדת מועסקת 6 חודשים לפחות, היא מקבלת הגנה מלאה מפני פיטורים ועל המעסיק חל איסור לפטרה מכל נימוק שהוא, אלא אם קיבל היתר לכך. פיטורים ללא היתר כאמור, מהווים עילה לתביעה נגד המעסיק והעובדת תוכל לקבל פיצוי בין היתר בגין כל שכר עבודתה בעבור מלוא התקופה. לעומת זאת, במקרה שבו העובדת מועסקת במקום העבודה פחות מ6 חודשים, האיסור על פיטורים מצומצם לפיטורים בשל ההיריון בלבד, אך אם ישנו נימוק לגיטימי אחר, רשאי המעסיק לפטר את העובדת ללא קבלת היתר. היה וניתן להוכיח כי הפיטורים הנם בשל ההיריון, קמה לעובדת עילת תביעה בגין אפליה, על פי חוק שוויון ההזדמנויות בעבודה, תשמ"ח-1988.

 

 זכות העובדת להיעדרות מהעבודה

לצד ההגנה מפני פיטורים, כפי שפורט לעיל, החוק מעניק לעובדת הגנה חשובה נוספת והיא הזכות להיעדר ממקום עבודתה, לצורך בדיקות רפואיות, ללא פגיעה בשכרה. לאורך תקופת ההיריון, נדרשת האישה להגיע לבדיקות שונות כדי לוודא את תקינות ההיריון ולשמור על בריאותה ובריאות העובר. מטבע הדברים, ישנם מקרים בהם תידרש העובדת להיעדר מעבודתה לצורך ביצוע הבדיקות משלא ניתן לבצען בשעות הערב, לאחר סיום יום עבודתה. לאור זאת, ראה המחוקק צורך למנוע מצב שבו ייפגע שכרה של העובדת כתוצאה מן ההיעדרויות הללו הנובעות מהכרח רפואי בשל הריונה. על כן קובע החוק כי עובדת בהיריון תוכל להיעדר מעבודתה ללא פגיעה בשכרה כדלקמן: עובדת אשר היקף משרתה הוא לפחות 4 שעות ביום, זכאית להיעדר מעבודתה עד 40 שעות לאורך כל תקופת ההיריון. עובדת אשר היקף משרתה קטן מ4 שעות ביום, תהיה זכאית להיעדר עד 20 שעות במהלך הריונה.