תמ"א 38

ליווי יזמים ודיירים בפרויקטי נדל"ן

הסכמי קומבינציה

תמ"א 38

שלבי ההליך של תמ"א 38 – התחדשות עירונית

 

תמ"א 38 היא תכנית להתחדשות עירונית בישראל הצוברת תאוצה בשנים האחרונות.  במסגרת ההתחדשות העירונית  בנייני מגורים ישנים שנבנו לפני 1980 עוברים שינוי מהותי באחת מ-3 האפשרויות:

  • לפי תמ"א 38 תיקון מס' 1 –  חיזוק הבניין מפני רעידת אדמה ובתוך כך, שיפוץ מלא של חלקו החיצוני ושיפוץ מלא של החלק המשותף הפנימי בבניין (חידוש חדר המדרגות, בניית מעלית חדשה, תיבות דואר חדשות, חידוש הגינה, וכן הוספה של ממ"ד ומרפסת לדירות הבעלים הקיימות, לצד הטבות נוספות עפ"י המו"מ בינינו ובין היזם.

  • לפי תמ"א 38 תיקון מס' 2 – הריסת הבניין הישן ובנייתו מחדש, בהתאם לכך היזם משלם לדיירים דמי שכירות לפני הריסת הבניין ועד הכניסה מחדש אל הדירות החדשות בבניין החדש שייבנה. הדירות החדשות של הדיירים יהיו זהות באיכות הבנייה ובמפרט הטכני העשיר, בדומה לזה של הדירות החדשות שיבנה היזם לעצמו לשם מכירתן בשוק החופשי.

  • לפי חוק פינוי בינוי – הריסת הבניין הישן ובנייתו מחדש תוך שימוש בזכויות בנייה שנוצרות לאחר תיקון תב"ע (בסמכות ועדה מקומית או ועדה מחוזית לתכנון ובניה). הדירות החדשות של הדיירים יהיו זהות באיכות הבנייה ובמפרט הטכני העשיר, בדומה לזה של הדירות החדשות שיבנה היזם לעצמו לשם מכירתן בשוק החופשי.

 

בכל אחת מהאפשרויות המפורטות בעלי הדירות לא נושאים בתשלום כלשהו.

כל המיסים וההיטלים, הוצאות לשם בניית הבניין, דמי השכירות לבעלי הדירות וכו' – חלים על היזם.

 

במאמר זה נסביר מהם שלביו העיקריים של הליך זה.

 

מהם השלבים העיקריים של הליך ההתחדשות העירונית – בין אם תמ"א 38 תיקון מס' 1 ובין אם תמ"א 38 תיקון צמס' 2 ובין אם לפי חוק פינוי בינוי?

 

השלב הראשון – בחירת נציגות – לשם כך יש לכנס את כל בעלי הדירות ולגבש הסכמה עקרונית של  הדיירים לביצוע  הפרויקט של ההתחדשות העירונית. בחירת נציגות דיירים שתנהל מו"מ לבחירת עורך דין מקצועי, בעל ניסיון ובעל יושרה, אשר ייצג את הדיירים מול היזם וידאג למילוי כל התחייבויות היזם על פי ההסכם שייחתם עמו.   חברי הנציגות צריכים להיות בעלי נכונות מלאה לביצוע תפקיד חשוב זה ופנויים לבצע את התפקיד בשם כל הדיירים.  חשוב מאוד כי הנציגות תבחר עורך דין אשר ייצג את הדיירים, עורך דין ממשרד המתמחה בתחום זה ובעל ניסיון מקצועי רב.

 

השלב השני – בחירת היזם – זהו ללא ספק אחד השלבים החשובים ביותר במסגרת תהליך של התחדשות עירונית בכל תוכנית (תמ"א 38 תיקון 1, תמ"א 38 תיקון 2 או לפי חוק פינוי בינוי). לכן חשוב מאוד להקדיש את כל הזמן הנדרש לבחירת היזם. עורך הדין המייצג את הדיירים יכול לסייע רבות לנציגות הדיירים בבחירת היזם המתאים, שהינו בעל  ניסיון  מקצועי מתאים, בעל יכולת כלכלית איתנה ומוכחת לביצוע הפרויקט.

בשלב זה של בחירת היזם יש לעשות מכרז בין כמה יזמים אשר יציגו את הרקע, היכולת והניסיון שלהם בפני הדיירים ו/או הנציגות, יציגו את התמורות לדיירים וכן את הבטוחות ולוחות הזמנים המוצעים על ידם. הדיירים ו/או  הנציגות יבחרו את  היזם שעומד בכל (או במירב)  הדרישות שלהם, וזאת בסיועו של עורך הדין המייצג את הדיירים.

 

השלב השלישי – ניהול משא ומתן ועריכת ההסכם – לאחר שנבחר היזם המתאים לפרויקט, הנציגות, יחד עם עורך הדין המייצג את הדיירים, ינהלו עם היזם משא ומתן על התנאי לביצוע הפרויקט של ההתחדשות העירונית בבניין. עורך הדין המייצג את הדיירים חייב להתעמק בכל פרט ופרט ולהבהיר לדיירים היטב מהי הצעתו המדויקת של היזם והתמורות שיקבלו הדיירים בדירותיהם החדשות,  על מנת לוודא כי תנאי העסקה ברורים ולא להותיר מקום למחלוקת בשלב מאוחר יותר. לאחר שהושגה הסכמה באשר לתנאים, ינוסח ההסכם בין הצדדים, תוך הקפדה יתרה על עיגון חובות וזכויות הצדדים.

 

השלב הרביעי – קבלת היתרי בנייה – לאחר שנחתם ההסכם לביצוע הפרויקט, יחל היזם בהפקת תוכניות העבודה על בסיס תנאי ההסכם, ואלו יועברו לאישורה של נציגות הדיירים. לאחר הערות ותיקונים מצד הדיירים והערות המפקח מטעמם (שהיזם משלם את שכר טרחתו), וכאשר מתגבשת תכנית סופית בהסכמת הצדדים, מגיש היזם בקשה לקבלת היתרי בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובניה ברשות המקומית. שלב זה בהליך של ההתחדשות העירונית יכול להיות ממושך ותלוי רבות בסוג הפרויקט – תמ"א 38 תיקון מס' 1 או תמ"א 38 תיקון מס' 2 או פינוי בינוי –  בהתנגדויות שעלולות להיות מוגשות לוועדה המקומית נגד ביצוע הפרויקט מצד שכנים, ההליך הבירוקרטי שתלוי בהתנהלותה של הרשות המקומית וכיו"ב.

 

השלב החמישי – ביצוע הפרויקט – לאחר שניתן היתר הבנייה, על היזם להתחיל בהיערכות לביצוע הפרויקט, בהתאם ללוח הזמנים הקבוע בהסכם. לפני תחילת ביצוע הפרויקט על היזם להעמיד לדיירים את הבטוחות הקבועות (הערבויות) בהסכם עמו, אשר יישארו בתוקף עד לסיום הבנייה וחלקן יישארו בתוקף עד תום תקופת הבדק. המפקח מטעם הדיירים יעקוב אחר התקדמויות הפרויקט ויוודא כי הוא מבוצע בהתאם להיתר הבנייה ולהסכם בין הצדדים.  

 

השלב החמישי –   מסירת הדירות ורישום –  לאחר סיום עבודות הבנייה עומד בניין חדש עם דירות חדשות לתפארת. היזם צריך לקבל טופס 4 (טופס אכלוס) המעיד כי היזם עמד בדרישות ההיתר. בסמוך לכך יבדוק המפקח מטעם הדיירים יחד עם כל דייר בדירתו החדשה ויחד עם נציג היזם אם קיימים ליקויי בנייה.   ככל שישנם ליקויים בדירות, יירשמו הליקויים בפרוטוקול המסירה ועל היזם לבצע את התיקונים בזמן שהוגדר לכך בהסכם ועפ"י  חוקה.   משהסתיים שלב המסירה בהצלחה, על עורך הדין מטעם היזם לדאוג לרישום הבית המשותף בלשכת רישום מקרקעין.

 טיפים לבחירת היזם

 

אחד השלבים החשובים ביותר בהליך תמ"א 38 הוא כמובן בחירת היזם. פנייה אל איש מקצוע מנוסה, אשר ביצע פרויקטים כאלו בהצלחה, מגדילה משמעותית את הסיכוי לעבודת חיזוק איכותית של בניין המגורים ותנאי עסקה אופטימאליים לדיירים. כיצד בוחרים אפוא את היזם לפרויקט? לפניכם חמשת הטיפים החשובים.

 

יש לכם עורך דין?

המציאות מלמדת כי מעורבותו של עורך הדין בבחירת היזם מגדילה מאוד את הסיכוי לבחירה נכונה. על כן, לפני שאתם ניגשים למלאכה זו, דאגו קודם כל לייצוג המשפטי. הטעם לכך הוא כי הניסיון, הידע הרב בתחום וההכרות עם יזמים שונים, מאפשרים לעורך הדין לברור עבורכם את ההצעות, לבחון את ההצעות הרלוונטיות לעומק, לשאול את השאלות הנכונות ולוודא כי התקשרות עם היזם הפוטנציאלי תניב לדיירים את העסקה הטובה ביותר.

 

ניסיון וחוסן כלכלי

אלו הם הפרמטרים החשובים ביותר עליהם יש לתת את הדעת בבחירת היזם. ראשית, הניסיון של היזם בפרויקטים קודמים של תמ"א 38. האם ביצע כאלו בעבר ואם כן, האם בהצלחה ולשביעות רצון הדיירים. כמו כן, יש לבדוק את חוסנו הכלכלי של היזם על מנת לוודא כי ביצוע הפרויקט מובטח ואין סכנה לקריסה כלכלית של היזם.

 

אל תמהרו לקבל החלטה

בשל החשיבות שבבחירת יזם מתאים לפרויקט, קחו את הזמן הנדרש לבצע החלטה זו ואל תקבלו אותה בפזיזות. כדי לבחור את היזם הטוב ביותר עבורכם, כדאי לרכז מספר הצעות מיזמים שונים ולבחון אותן בעזרתו של עורך הדין שלכם, אשר ידאג גם להתייעץ עם בעלי מקצוע רלוונטיים, עמם הוא עובד בשיתוף פעולה וחוות דעתם של אלו תסייע לקבלת החלטה.

 

ראו פרויקטים קודמים

אין טוב ממראה עיניים! בחרתם מספר יזמים פוטנציאלים שנראים לכם מתאימים? בקשו מהם לראות פרויקטים קודמים של תמ"א 38 שביצעו. לכו לבניינים אלו והתרשמו מעבודתו של היזם. אם הדבר מתאפשר, נסו לשוחח עם בעלי הדירות ולשמוע מהם אודות היזם, האם עמד בהתחייבויותיו על פי ההסכם, האם הם שבעי רצון מן התוצאה וכיו"ב.

 

האם לפנות ליזם שהוא גם קבלן?

הנחת המוצא של רבים היא כי פנייה ליזם שהוא גם קבלן, מגדילה את הסיכוי לעסקה כדאית והליך תמ"א מוצלח. אולם, הלכה למעשה, כלל זה אינו תמיד נכון ויש לבחון כל מקרה לגופו. יכול ותפגשו יזם מצוין שעבודתו כקבלן אינה משביעת רצון ואין לו את הניסיון הנדרש. מנגד, יכול ומדובר בקבלן מעולה אך הפן היזמי אינו מפותח דיו והדבר יפגע בכדאיות העסקה. על כן, יש לבחון כל מועמד כשלעצמו, בין אם מדובר ביזם בלבד ובין אם ביזם שהוא גם קבלן. 

משרדנו מתמחה בליווי משפטי של תוכנית מתאר ארצית מס' 38 -תמ"א 38(1) - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה ושיפוץ הבניין כולו. תמ"א 38(2) - פינוי בינוי וכן עסקאות קומבינציה

המשרד מלווה מס' פרויקטי תמ"א 38 במספר ערים בארץ וביניהם: תל אביב, רמת גן, כפר סבא, רעננה, ראשון לציון, נס ציונה, תל מונד, חולון, רחובות ועוד.

​עסקאות אלה טומנות בחובן סיכונים רבים מכאן החשיבות בליווי מקצועי ומנוסה. ​השירות המשפטי המוצע ע"י משרדנו בעל ניסיון רב, הינו שירות על פי סטנדרטים מקצועיים גבוהים, הכוללים בדיקות יסודיות של הזכויות המשפטיות, בדיקות תכנוניות, שיתוף צוותים מקצועיים המלווים את המשרד רו"ח, שמאים, מפקחי בנייה, אדריכלים ומהנדסים.

המשרד מלווה את לקוחותיו בכל הפעולות המשפטיות הנדרשות:

 

בדיקת המעמד המשפטי והתכנוני של הנכס והערכת הסיכונים ללקוח - בדיקה במחלקת ההנדסה ו/או הרישוי ברשות המקומית של חריגות בנייה, הפקעה ועוד, בדיקת רישום בעלי הזכויות, הערות אזהרה, עיקול, הפקעה בלשכת רישום מקרקעין (בטאבו), בדיקת רישום משכון על הנכס הנמכר אצל רשם המשכונות ו/או חברה משכנת, בדיקת הזכויות ברשות מקרקעי ישראל.

הבטוחות בהסכם – בעסקאות תמ"א 38 לחיזוק הבניין ושיפוץ הבניין וכן לעסקאות תמ"א 38 לפינוי בינוי נבחנות בקפידה הערבויות של היזמים והקבלנים: ערבות ביצוע, ערבות בדק, ערבות מיסים, לצד בחינת ליווי בנקאי לכל פרויקט תמ"א 38. בעסקאות של רכישת דירה מקבלן נבחנות הבטוחות על פי חוק מכר דירות, בעסקאות קומבינציה בחינת הבטוחות שמציע הקבלן/היזם לבעל הקרקע.

 

ליווי דיירים בעסקאות תמ"א החל משלב ההתעניינות וגיבוש הסכמת דיירים לפרויקט, חתימת הדיירים בכוחות משותפים כדי לפעול ולהשיג הישג משמעותי מול היזם.

ביצוע בדיקות ראשוניות בתיק הבניין, נסח טאבו (יורשים, עיקולים, הערות אזהרה לטובת צדדי ג') ובדיקת פרופיל המיסוי של הדיירים.

 

בחירת היזם לאחר בחינת מספר יזמים על פי קריטריונים: חוסן כלכלי, ניסיון בבניית פרויקטים דומים, זמינות, תמורות שמציע לדיירים – תוספות לשטח הדירה הקיים.

סיוע לנציגות הבניין במו"מ המתקדם מול היזם עד להגעה להסכם כולל, לוח זמנים, בדיקת הביטחונות הניתנים לדיירים, בדיקת חוסנו הכלכלי של היזם, מינוי מפקח מקצועי מטעם הדיירים והטלת ההוצאות על היזם.

 

ביצוע פרויקט לאחר חתימת ההסכם וליווי מלא עד קבלת הדירות.

 

ליווי יזמים בעסקות תמ"א - חתימה על נון שופ, ביצוע בדיקת תיק הבניין המשותף לרבות בדיקת הנסח והרישומים. ניהול משא ומתן מול נציגות הדיירים, הכנת הסכם תמ"א, ייעוץ משפטי ליזם בעת חתימת הסכם ליווי עם גופים פיננסיים, הכנת הסכמים לקבלן, לאנשי המקצוע, עו"ד, מפקח, קבלן, קבלני משנה, ליווי וייעוץ מול הועדה המקומית ועבודה על ההיתר, מכירת דירות היזם לפי הסכם התמ"א, ייעוץ וליווי בתחום המיסוי, הליכים אצל המפקחת אל מול דיירים סרבנים, רישום הבית המשותף ושינוי תקנון.

הסכמי קומבינציה - עריכת הסכמי קומבינציה עם קבלנים/בעלי קרקע לרבות בדיקת הסכמים קיימים, היבטי המיסוי, היטלי מע"מ והשבחה ועוד.